2025年资产评估师每日一练《资产评估实务(一)》4月9日专为备考2025年资产评估实务(一)考生准备，帮助考生通过每日坚持练习，逐步提升考试成绩。

单选题

1、在产品评估不包括的内容是（）。

• A：已加工完成人库但不能对外销售的半成品
• B：库存的可直接对外销售的半成品
• C：制作过程中的在制品
• D：作为其半成品的制作过程已完成，但尚未入库的半成品

答 案：B

解 析：在产品包括生产过程中尚未加工完毕的在制品、已加工完毕但不能单独对外销售的半成品(可直接对外销售的自制半成品视同库存商品评估)。

2、2017年初甲公司以分期付款的方式销售给乙公司一批产品，长期应收款金额为1200万元，约定分期4年收取。经过对应收款项的可回收金额进行测试，可回收金额为1050万元，此时长期应收款评估值为（）万元。

• A：1200
• B：150
• C：1050
• D：0

答 案：C

解 析：如果预计可回收金额低于账面值，资产的账面价值减记至预计可回收金额，以可回收金额为评估值。

3、重置成本法在森林景观评估中适用于的阶段是（）。

• A：森林景观建设初期
• B：森林景观建设中期
• C：森林景观建设成熟期
• D：森林景观建设末期

答 案：A

解 析：重置成本法是确定森林景观资产最低价值、保本价值的保守方法，并且在森林景观建设初期，景观资产价值收益体现不明显、不稳定的阶段更适用。

4、对于各项存款和现金的评估，应以（）作为评估值。

• A：核实后的实有额
• B：清算价格
• C：账面价值
• D：重置价值

答 案：A

解 析：货币性资产不会因时间的变化而发生差异，因此，对于现金和各项存款的评估，应以核实后的实有额作为评估值。

多选题

1、下列说法正确的有（）。

• A：持有并准备增值后转让的土地使用权属于投资性房地产
• B：用于出租的土地使用权是指企业通过出让或者转让方式取得的土地使用权
• C：不能够单独计量和出售的、用于赚取租金或资本增值的房地产，可确认为投资性房地产
• D：用于出租的建筑物是指企业拥有产权的建筑物
• E：企业将办公楼出租并向承租人提供保安、维修等辅助服务，应当将该建筑物确认为投资性房地产

答 案：ABDE

解 析：不能够单独计量和出售的、用于赚取租金或资本增值的房地产，不确认为投资性房地产。

2、收益法涉及的采选(冶)技术指标包括但不限于（）。

• A：矿石贫化率
• B：废石混入率
• C：选矿回收率
• D：产率
• E：选矿比

答 案：ABCDE

解 析：本题考查矿产资源收益法中产品方案与采选(冶)技术指标的基本知识；主要技术指标包括：(1)矿石贫化率(ρ)；(2)废石混入率；(3)选矿回收率(?)；(4)产率(?)；(5)选矿比(选比)；(6)冶炼回收率。

3、评估在建工程可使用的方法有（）。

• A：重置成本法
• B：形象进度法
• C：成本逼近法
• D：重置核算法
• E：假设开发法

答 案：ABDE

解 析：成本逼近法适用于房地分估模式下土地使用权的评估。

4、机器设备的寿命一般分为（）。

• A：技术寿命
• B：计划寿命
• C：自然寿命
• D：经济寿命
• E：实际寿命

答 案：ACD

主观题

1、资产评估机构需要对正在建设的XX大厦进行评估。该项目的基本情况：(1)该项目的建筑面积为147025.3平方米。
(2)采用市场法得到土地取得成本为66500.44万元。
(3)根据评估师掌握的同类建筑造价资料及《X市建筑工程造价信息》，确定项目总的建安工程费为94051.97万元。
(4)勘察设计和前期工程费为建安工程费的5%；基础设施建设费为建安工程费的10%+建筑面积×100元/平方米。
(5)开发期税费为建安工程费的4%；管理费用为土地取得费用与开发成本之和的5%；销售费用为房地产总价的5%。
(6)该项目的开发期为3年，前1.5年不进行销售，后1.5年开始进行预售。开发费用、管理费用与销售费用都是均匀投入的。利息率按4.75%确定。
(7)本次评估采取投资利润率，根据评估专业人员对该区域房地产开发市场的调查和对同类商业办公类房地产价格的分析，该项目平均投资利润率约为20%。
(8)销售税费为房地产价值的5.65%。
(9)经现场查勘，结合评估专业人员对同类项目工程造价的了解与项目监理出具的投资完成情况说明，确定项目工程投资完成比例约为60%。
要求：
(1)请写出房地合估模式下成本法评估在建房地产的基本公式(写出两种形式)。
(2)旧建筑物评估时需要测算损耗，其尚可使用年限如何确定
(3)请在房地合估模式下评估该房地产的价值。(结果以万元为单位，保留两位小数)

答 案：(1)①房地产价值=土地取得成本+开发成本+管理费用+销售费用+利息+利润+销售税费
②在建房地产价值也可以按照已建成房地产的价值乘以完工率来确定，SP:房地产的价值=(土地取得成本+建筑物开发成本+管理费用+销售费用+利息+利润+销售税费)×完工率这时，上述各项成本均为假设房地产已建成的成本。
(2)需要根据具体情况判断，地上物的尚可使用年限是短于还是长于土地使用权剩余年限。
①如果是短于，则应按照地上物的尚可使用年限为基础测算损耗，计算出的评估结果需要再加上土地使用权剩余年限与地上物的尚可使用年限之差那部分的土地使用权价格。
②如果是长于，则应按照土地使用权剩余年限为基础测算损耗。
(3)房地产总价计为V。
①土地取得成本=66500.44(万元)
②建安工程费=94051.97(万元)
③开发成本=勘察设计和前期工程费+基础设施建设+建安工程费+开发期税费=(94051.97×5%)+(94051.97×10%+147025.3×100÷10000)+94051.97×(1+4%)=4702.60+10875.45+97814.05=113392.10(万元)
④管理费用=(66500.44+113392.10)×5%=8994.63(万元)
⑤销售费用=房地产总价×5%=0.05V 因为销售费用在1.5年后才开始发生，并且是均匀投入的，故销售费用的计息期为1.5÷2=0.75(年)。
⑦利润=(土地取得成本+开发成本+管理费用+销售费用)×20%=(66500.44+113392.10+8994.63+0.05V)×20%=37777.43+0.01V
⑧销售税费=房地产价值×5.65%=0.0565V
⑨房地产价值V=(土地取得成本+开发成本+管理费用+销售费用+利息+利润+销售税费)×完工率=(66500.44+113392.10+8994.63+0.05V+18756.36+0.03542×0.05V+37777.43+0.01V+0.0565V)×60%=147252.58+0.07096V
可以解出：V=158499.72(万元)

2、某企业出售商品取得不带息票据一张，票面金额50万元，期限90 天，至评估基准日止已持有30天，评估基准日的贴现率为6%，，假如该票据票面为带息票据，票面利率8%，其他条件不变，求该票据的评估值。

答 案：该票据的评估值为50.49万元。

解 析：贴现期=90-30=60(天)，
票据到期价值=50×(1+8%×90+360)=51(万元)，
贴现息=51×6%×60+360=0.51(万元)，
票据评估值=51-0.51=50.49(万元)。