2024年资产评估师每日一练《资产评估实务(一)》10月31日专为备考2024年资产评估实务(一)考生准备，帮助考生通过每日坚持练习，逐步提升考试成绩。

单选题

1、运用市场法评估房地产价值时，通过区域因素修正后，可将参照物价格修正为（）条件下的价格。

• A：城市平均区域
• B：参照物所处区域
• C：参照物规划区域
• D：评估对象所处区域

答 案：D

2、运用勘察成本效用法评估矿业权价值时，实物工作量的确定必须是有关、有效的勘察工作量。其中，“有关”是指（）。

• A：与评估目的有关
• B：与目标矿种有关
• C：与勘察工作有关
• D：与评估基准日有关

答 案：B

解 析：实物工作量，通过利用专业报告一地质勘查报告和原始资料记载的实际完成工作量确定。实物工作量的确定必须是有关、有效的勘查工作量，不包含公益性地质工作。“有关”是指在评估范围内，与目标矿种有关。

3、对流动资产评估时，评估人员所选的评估基准日为（）。

• A：资产购买日
• B：会计期中
• C：营业周期结束以后
• D：会计期末

答 案：D

解 析：不同形态的流动资产随时都在变化，而评估则是确定其某一时点上的价值，不可能人为地停止流动资产的运转。因此，所选评估基准日应尽可能在会计期末。

4、某宗房地产的收益期限为40年，通过预测未来3年的年净收益分别为15万元、18万元、23万元，以后稳定在每年25万元直到收益期限结束，该类房地产的报酬率为8%，则该宗房地产的收益价格最接近于（　）万元。

• A：280
• B：285
• C：290
• D：295

答 案：A

解 析：15/（1＋8%）＋18/（1＋8%）2＋23/（1＋8%）3＋25/8%×[1－1/（1＋8%）37]/（1＋8%）3＝281.2670379。选项中最接近的一个为选项A，280万元。

多选题

1、运用收获现值法评估模型计算用材林资产价值时，需要考虑的要素有（）。

• A：评估基准日前的造林投资
• B：主伐时的纯收入
• C：间伐的纯收入
• D：林分质童调整系数
• E：评估基准日到主伐时的营林成本

答 案：BCDE

解 析：本题考查林木资产收益现值法的基本概念；收获现值法评估模型计算用材林资户价值时，需要考虑的要素有：(1)林分主伐时的纯收入，即木材销售收入扣除采运成本、销售费用、管理费用、财务费用及相关税费和木材经营的合理利润；(2)间伐的纯收入；(3)投资收益率，一般采用平均收益率进行测算；(4)评估基准日到主伐时的营林成本；(5)林分质量调整系数K，一般根据待评估的林分与标准林分的蓄积或胸径指标进行调整。

2、森林资源资源资产评估的特点是（）。

• A：森林资源资产价值的关联性
• B：森林资源资产的可再生性
• C：森林经营的长周期性对资产评估结果有着较大影响
• D：森林资源资产经营的永续性
• E：森林资源调查和资产核查的艰巨性

答 案：ABCE

解 析：森林资源资产评估的特点包括森林资源资产价值的关联性、森林资源资产的可再生性、森林经营的长周期性对资产评估结果有着较大影响、森林资源资产效益的多样性、森林资源调查和资产核查的艰巨性、森林资源资产的地域性明显。

3、下列关于产成品评估说法正确的是（）。

• A：对于十分畅销的产品，根据出厂销售价格减去销售费用和全部税金确定评估值
• B：对于正常销售的产品，根据其出厂销售价格减去销售费用、全部税金和适当数额的税后净利润确定评估值
• C：对于勉强能销售出去的产品，根据出厂销售价格减去销售费用、全部税金和税后净利润确定其评估值
• D：对于滞销、积压、降价销售产品，应根据可回收净收益确定评估值
• E：对于滞销、积压、降价销售产品，根据出厂销售价格减去销售费用、全部税金和税后净利润确定其评估值

答 案：ABCD

解 析：对于滞销、积压、降价销售产品，应根据可回收净收益确定评估值。

4、关于收益法评估生产性生物资产价值中参数的确定，下列说法正确的是（）。

• A：生物资产只具有市场风险
• B：对于生物资产来说，不同类型生物资产的经济寿命是不同的，有的只有几年，有的可达几十年，甚至上百年
• C：生产性生物资产的类型不同，影响收益额的因素也各不相同，要按照生产性生物资产的类别进行分析
• D：生物资产预计经营期的确定要从生物资产的生物寿命、市场变化、技术和产品的更新换代这些因素出发，综合考虑估计
• E：旱灾、水灾、冰雹等自然灾害以及遭受病虫害、动物疫病等侵袭，这将导致生物资产的数量或质量会比预期低，甚至会造成生物资产死亡，且无转让价值

答 案：BCDE

解 析：生物资产具有高风险性，除市场风险以外还有自然风险，如旱灾、水灾、冰雹等自然灾害以及遭受病虫害、动物疫病等侵袭。

主观题

1、资产评估机构需要对正在建设的XX大厦进行评估。该项目的基本情况：(1)该项目的建筑面积为147025.3平方米。
(2)采用市场法得到土地取得成本为66500.44万元。
(3)根据评估师掌握的同类建筑造价资料及《X市建筑工程造价信息》，确定项目总的建安工程费为94051.97万元。
(4)勘察设计和前期工程费为建安工程费的5%；基础设施建设费为建安工程费的10%+建筑面积×100元/平方米。
(5)开发期税费为建安工程费的4%；管理费用为土地取得费用与开发成本之和的5%；销售费用为房地产总价的5%。
(6)该项目的开发期为3年，前1.5年不进行销售，后1.5年开始进行预售。开发费用、管理费用与销售费用都是均匀投入的。利息率按4.75%确定。
(7)本次评估采取投资利润率，根据评估专业人员对该区域房地产开发市场的调查和对同类商业办公类房地产价格的分析，该项目平均投资利润率约为20%。
(8)销售税费为房地产价值的5.65%。
(9)经现场查勘，结合评估专业人员对同类项目工程造价的了解与项目监理出具的投资完成情况说明，确定项目工程投资完成比例约为60%。
要求：
(1)请写出房地合估模式下成本法评估在建房地产的基本公式(写出两种形式)。
(2)旧建筑物评估时需要测算损耗，其尚可使用年限如何确定
(3)请在房地合估模式下评估该房地产的价值。(结果以万元为单位，保留两位小数)

答 案：(1)①房地产价值=土地取得成本+开发成本+管理费用+销售费用+利息+利润+销售税费
②在建房地产价值也可以按照已建成房地产的价值乘以完工率来确定，SP:房地产的价值=(土地取得成本+建筑物开发成本+管理费用+销售费用+利息+利润+销售税费)×完工率这时，上述各项成本均为假设房地产已建成的成本。
(2)需要根据具体情况判断，地上物的尚可使用年限是短于还是长于土地使用权剩余年限。
①如果是短于，则应按照地上物的尚可使用年限为基础测算损耗，计算出的评估结果需要再加上土地使用权剩余年限与地上物的尚可使用年限之差那部分的土地使用权价格。
②如果是长于，则应按照土地使用权剩余年限为基础测算损耗。
(3)房地产总价计为V。
①土地取得成本=66500.44(万元)
②建安工程费=94051.97(万元)
③开发成本=勘察设计和前期工程费+基础设施建设+建安工程费+开发期税费=(94051.97×5%)+(94051.97×10%+147025.3×100÷10000)+94051.97×(1+4%)=4702.60+10875.45+97814.05=113392.10(万元)
④管理费用=(66500.44+113392.10)×5%=8994.63(万元)
⑤销售费用=房地产总价×5%=0.05V 因为销售费用在1.5年后才开始发生，并且是均匀投入的，故销售费用的计息期为1.5÷2=0.75(年)。
⑦利润=(土地取得成本+开发成本+管理费用+销售费用)×20%=(66500.44+113392.10+8994.63+0.05V)×20%=37777.43+0.01V
⑧销售税费=房地产价值×5.65%=0.0565V
⑨房地产价值V=(土地取得成本+开发成本+管理费用+销售费用+利息+利润+销售税费)×完工率=(66500.44+113392.10+8994.63+0.05V+18756.36+0.03542×0.05V+37777.43+0.01V+0.0565V)×60%=147252.58+0.07096V
可以解出：V=158499.72(万元)

2、对某企业进行资产评估，经核实，截止到评估基准日，应收账款余额为300万元，前五年应收账款余额为1 000万元，发生坏账损失合计数为50万元，计算应收账款的评估值。

答 案：应收账款评估值为285 万元。
坏账比例=50÷1000×100%=5%，
坏账损失额=300×5%=15(万元)，
应收账款评估值=300-15=285(万元)。