2025年房地产经纪人每日一练《房地产交易制度政策》4月22日专为备考2025年房地产交易制度政策考生准备，帮助考生通过每日坚持练习，逐步提升考试成绩。

单选题

1、《城市房地产管理法》施行后订立的商品房买卖合同发生的纠纷案件，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的司法解释》公布施行后，在（）的，适用该解释。

• A：一审和二审阶段
• B：三审和终审阶段
• C：一审、二审和终审阶段
• D：终审阶段

答 案：A

解 析：《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》共28条，已于2003年6月1日起施行。第28条规定，《城市房地产管理法》施行后订立的商品房买卖合同发生的纠纷案件，该解释公布施行后尚在一审、二审阶段的，适用该解释。《城市房地产管理法》施行后订立的商品房买卖合同发生的纠纷案件，在该解释公布施行前已经终审，当事人申请再审或者按照审判监督程序决定再审的，不适用该解释。《城市房地产管理法》施行前发生的商品房买卖行为，适用当时的法律、法规和《最高人民法院〈关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答〉》。 

2、对买受人而言，商品房的保修期自（）之日起计算。

• A：工程竣工
• B：工程质量验收合格
• C：商品房交付
• D：房屋产权过户登记

答 案：C

解 析：商品房在保修期限内发生的属于保修范围的质量问题，房地产开发企业应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。因不可抗拒力或者使用不当造成的损失，房地产开发企业不承担责任。商品房的保修期自商品住宅交付之日起计算。

3、下列影响房屋租金的因素中，属于权益状况的是（）

• A：房屋位置好坏
• B：房屋得房率高低
• C：房屋是否为精装修
• D：房屋是否抵押

答 案：D

解 析：出租房屋的权益状况包括：设计条件、土地使用期限、共有情况、用益物权设立情况、担保物权设立情况、租赁或占用情况、拖欠税费情况、查封等形式限制权利情况、权属清晰情况等。

4、房屋租赁过程中，承租人的权利不包括()。

• A：使用权
• B：收益权
• C：租赁关系终止时归还房屋
• D：买卖不破租赁

答 案：C

解 析：承租人的权利:承租人享有出租房屋的使用权、收益权外，为保护承租人合法权益不受侵害，我国法律还赋予承租人一系列特殊权利，如优先购买权、买卖不破租赁。

5、王某于2015年4月将自有住房出租给李某1年，年租金为5000元。2015年5月王某将该房屋抵押给甲银行，并办理了抵押登记。2015年6月，李某将房屋转租给张某，签订了6个月的转租合同。
王某将房屋抵押应办理抵押权（ ）。

• A：设立登记
• B：变更登记
• C：转移登记
• D：更正登记

答 案：A

解 析：抵押权登记，是指不动产登记机构根据抵押当事人的申请。依法将抵押权设立、转移、变动等事项在登记簿上予以记载的行为。B项，变更登记是指因不动产权利人的姓名、名称或者不动产坐落等发生变更而进行的登记。王某将房屋抵押给银行但并未发生产权变更。C项，转移登记是指因不动产权利人发生改变而进行的登记。房屋租赁或抵押不属于不动产权利人改变。D项，更正登记是指登记机构根据当事人的申请或者依职权对登记簿的错误记载事项进行更正的登记。王某并未申请对错误记载事项进行更正。

多选题

1、房地产转让时，法律规定应当签订书面转让合同，合同的内容由当事人协商拟定，一般应包括（）。

• A：双方当事人的姓名或者名称、住所及联系方式
• B：房地产权属证书的名称和编号
• C：房地产坐落位置、面积、四至界限
• D：土地宗地号、土地使用权取得的方式及年限
• E：成交价格及支付日期

答 案：ABCD

解 析：房地产转让合同是指房地产转让当事人之间签订的用于明确双方权利、义务关系的书面协议。合同的内容由当事人协商拟定，一般应包括：①双方当事人的姓名或者名称、住所及联系方式;②房地产权属证书的名称和编号;③房地产坐落位置、面积、四至界限;④土地宗地号、土地使用权取得的方式及年限;⑤房地产的用途或使用性质;⑥成交价格及支付方式;⑦房地产交付使用的时间;⑧违约责任;⑨双方约定的其他事项。 

2、个人住房贷款主要参与者中服务机构主要包括（）

• A：担保公司
• B：房地产经纪机构
• C：房地产估价机构
• D：保险公司
• E：律师事务所

答 案：BCE

解 析：在个人住房贷款中，主要参与者包括：①贷款人；②借款人；③担保（保险）人；④服务机构；⑤有关政府部门等。其中，服务机构是指为房地产贷款当事人提供专业服务的房地产经纪机构、房地产估价机构和律师事务所等。AD两项，担保（保险）人包括担保自然人、担保机构和保险机构。其中，担保机构和保险机构包括各类担保公司、保险公司，它们通过提供房地产贷款担保和保险，为贷款人防范贷款风险提供保障，促进房地产贷款业务的发展

3、债务人不履行到期债务时，抵押权人可以按（）方式处理抵押房地产。

• A：与抵押人协议折价抵债
• B：与抵押人协议变卖
• C：自行拍卖
• D：将抵押物直接过户给自己
• E：请求人民法院拍卖、变卖抵押财产

答 案：ABE

解 析：《物权法》规定债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以在知道或者应当知道撤销事由之日起一年内请求人民法院撤销该协议。抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。抵押财产折价或者变卖的，应当参照市场价格。 

4、按照有关规定，应当采取拍卖、招标等公开竞价方式出让的有( )。

• A：商业用地
• B：旅游用地
• C：娱乐用地
• D：商品住宅用地
• E：廉租住房用地

答 案：ABCD

解 析：《物权法》第一百三十七条规定：“工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的，应当采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让。”

5、商品房房屋出租人可以单方解除租赁合同的情形有（）。

• A：出租人拟将房屋出卖
• B：承租人将房屋擅自转租
• C：承租人擅自扩建承租房屋
• D：司法机关查封出租房屋
• E：承租人在合理期限内未支付租金

答 案：BCE

解 析：出租人单方解除的情形主要有：①承租人未经出租人同意将承租的房屋擅自转租的;②承租人擅自变动房屋建筑主体和承重结构或扩建的;③承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用房屋，致使房屋受损的;④承租人在合理期限内未支付租金的;⑤不定期租赁，出租人在合理期限之前通知承租人的;⑥法律、法规规定的其他可以提前解除租赁合同的。