2024年房地产经纪人协理每日一练《房地产经纪操作实务》11月7日专为备考2024年房地产经纪操作实务考生准备，帮助考生通过每日坚持练习，逐步提升考试成绩。

判断题

1、防范房地产经纪业务风险的措施包括对外承诺标准化、权限控制与分配、门店责任人的培训、建立监察稽核体系、风险的转移等。()

答 案：对

解 析：根据我国目前房地产经纪行业的特点，如相关的法律、法规还在不断完善当中，行业本身的涉及面广、不确定性多，容易产生各类纠纷等，必须制定系统的风险防范措施。这些措施主要从经纪机构的管理机制入手，包括对外承诺标准化、权限控制与分配、门店责任人的培训、建立监察稽核体系、风险的转移等。

2、在带看过程中，自己应走在客户的里侧，与客户同行，适度交流，不能自顾自的打电话，带着客户遵守交通规则。

答 案：错

3、租金专用账户内资金专款专用，只能用于向出租人支付租金。

答 案：错

解 析：租金专用账户内资金专款专用，除租赁代理机构应收取的佣金和约定的服务费用外，租金账户中的资金只能用于向出租人支付租金。

4、房地产经纪业务记录主要是指房地产经纪机构和房地产经纪人员在经纪活动中涉及或形成的各类具有法律效力，按照规定必须归档保存或具有保存价值的各种文字资料的总称。()

答 案：错

解 析：房地产经纪业务记录主要是指房地产经纪机构和房地产经纪人员在经纪活动中涉及或形成的各类具有法律效力，按照规定必须归档保存或具有保存价值的各种文字、图表、影像等形式的资料的总称。

5、经纪人小明为了向客户表达自己的热情，每次接待新的客户，他都会很热情的上前握手，并肩行走，愉悦的跟客户聊天。

答 案：错

单选题

1、所谓的房地产三方合同是指（）

• A：示范合同文本
• B：房地产居间买卖合同
• C：买卖双方自拟的合同文本
• D：委托经纪人员、律师拟定的合同文本

答 案：B

解 析：不少房地产经纪机构自己制定了存量房买卖合同文本。实践中较为常见的称为“房地产居间买卖合同”，即所谓三方合同。

2、胡某、李某、陈某三人拟共同发起设立一家“A房地产经纪公司”（以下简称“A公司”）。胡某、李某具有房地产经纪人执业资格，陈某仅具有房地产经纪人协理资格。A公司成立后，聘请了房地产经纪人崔某、经纪人协理王某担任写字楼经纪部负责人。一天，王某接待一位客户朱某，朱某委托A公司代理销售其拥有的一间办公用房，A公司与朱某签订了房地产经纪合同。王某在对该物业的权属状况进行调查时，发现该物业在2年前已由朱某出租给刘某，租赁合同约定的租期为20年。如果王某未将该物业已租赁的情况告诉其业务主管，买受方在不知情的情况下购买了该物业，买受方的损失应当由（）承担。

• A：A公司
• B：王某个人
• C：崔某
• D：朱某

答 案：A

3、下列关于抵押合同的说法，正确的是（）

• A：抵押合同是抵押权人与抵押人签订的补偿性质的合同
• B：抵押权自抵押合同签订时设立
• C：抵押合同的变更事项需要抵押人和抵押权人协商一致，方可变更
• D：当主合同即债券合同无效时，抵押合同仍然有效

答 案：C

解 析：A项，抵押合同是抵押权人（银行或公积金管理中心）与抵押人（房地产买卖中的买受人）签订的具有担保性质的合同，抵押人以一定的财物向抵押权人设定抵押担保，当债务人不能履行债务时，抵押权人可以依法以处分抵押物所得价款优先受偿。B项，在贷款过程中，抵押人和抵押权人应持抵押合同、有关文件及证件到当地登记部门申请抵押登记，登记部门应在规定日期内办完登记手续，抵押权自登记时设立。C项，抵押合同变更的，应当签订书面的抵押变更合同。抵押合同的变更事项需要抵押人和抵押权人协商一致，方可变更。D项，抵押合同具有从属性，当主合同即债权合同无效时，抵押合同也无效

4、客户的分类中，按（）分类，可分为潜在客户、老客户和新客户等

• A：是否接受过本经纪机构的服务
• B：客户的性质
• C：物业的价格区间
• D：交易过程

答 案：A

解 析：客户信息按不同的方法进行分类，包括：①按客户的需求类型，可分为买房客户与租房客户；②按需求目的，可分为自用客户和投资客户；③按客户需求的物业类型，可分为住宅客户、写字楼客户、商铺客户和工业厂房客户及其他客户；④按客户的性质，可分为机构团体客户和个人客户；⑤按是否接受过本经纪机构的服务，可分为新客户、老客户和潜在客户；⑥按物业的价格区间，可分为高价位物业需求客户、中低价位物业需求客户和低价位物业需求客户

5、（）是指受托经纪人只将基本房源信息推荐给其他经纪人，其他经纪人若有合适的客户须联系该房源受托经纪人进行操作，成交之后该受托经纪人和合作经纪人一般对半分佣

• A：一般推荐
• B：合作推荐
• C：独家代理
• D：委托代理

答 案：B

解 析：推荐方式分为一般推荐和合作推荐。其中，合作推荐则是受托经纪人只将基本房源信息推荐给其他经纪人，其他经纪人若有合适的客户须联系该房源受托经纪人进行操作，成交之后该受托经纪人和合作经纪人一般对半分佣，即按照各自分佣50%

多选题

1、房屋委托交易中可能存在的风险有（）。

• A：价格变动风险
• B：资金安全风险
• C：贷款风险
• D：房地产权属风险
• E：财产分割风险

答 案：ABCD

解 析：委托房屋交易可能存在的风险主要包括：①价格变动风险;②政策调控风险(贷款风险);③非住宅类房屋居住使用及投资风险;④交易资金安全风险;⑤房地产权属风险;⑥交易房屋的保管及使用风险;⑦其他风险。

2、在与购房人签订商品房买卖合同前，房地产经纪人需要协助做到的事项包括（）

• A：在商品房认购协议规定时间内预约客户办理《商品房买卖合同》签订手续，并提醒客户应携带的材料
• B：查验客户《商品房认购协议》及定金收据
• C：确认购房客户是否具有购房资格（限购背景下）与贷款资格（如需要贷款）
• D：审核客户身份证、户口本、婚姻证明以及其他相关资料
• E：向购房客户解释商品房认购协议书条款内容

答 案：ABD

解 析：在认购协议书约定时间内，房地产开发企业应与购房人签订商品房买卖合同。签订前，房地产经纪人员应协助做好以下事项：①在商品房认购协议规定时间内预约客户办理《商品房买卖合同》签订手续，并提醒客户应携带的材料；②查验客户《商品房认购协议》及定金收据，审核客户身份证、户口本、婚姻证明以及其他相关资料；③带领客户交纳购房款；一次性付款则交纳全款，抵押贷款则交纳首付款；④在具备网上签订合同条件的城市，通过网签系统填写商品房买卖合同有关内容，并正式打印合同，不具备网上签订条件的地区，则事先准备好商品房买卖合同；⑤就购房事项向购房人进行说明，包括解释《商品房买卖合同》有关条款，应纳税费明细等。CE两项属于在与客户签订认购协议书前，房地产经纪人需要做到的事项

3、甲房地产中介公司发现某大型小区有大量的空置房，并有许多客户要求购买或租赁该小区物业。于是该中介公司决定在该小区附近设立分公司，主要从事该小区的房地产中介服务。该公司利用在小区内外的路口派发宣传单来获得房源和客源。为了提高公司的效率和经纪人的积极性，该公司采用计算机技术对所有房源进行了分类，并利用密码技术规定各经纪人只能看到自己开发房源的详细信息。
该房地产中介公司利用在小区内外的路口派发宣传单来获得房源和客源，属于房源获取通道里的直接开发方式，这种方法的主要优点有（ ）。

• A：覆盖人群广
• B：投入成本低
• C：目标性较强
• D：方式新颖

答 案：ABC

解 析：房源获取渠道根据在获取过程的沟通方式分为直接开发方式和间接开发方式两种，前者指面对面沟通的方式，后者指非面对面沟通的方式。直接开发方式包括门店接待、社区活动、派发宣传单、老客户推荐及人际关系开发。其中派发宣传单被许多房地产经纪企业所采用，它的优点包括：①覆盖人群广；②投入成本低；③目标性较强。

4、李某有一处住过两年的房屋要转让，委托A房地产经纪公司的小张办理房屋的买卖事宜。假如你是小张，请回答以下问题：
小张立即要求李某提供（　　）等文件核实。

• A：土地使用权证
• B：房屋所有权证
• C：李某的身份证
• D：房屋的销售合同

答 案：ABC

解 析：房屋产权清晰是成交的前提条件。在存量房经纪业务中，产权调查是保证产权真实性、准确性的主要手段，因而是房屋交易前必不可少的环节。首先，要求出售方提供合法的证件（包括身份证、房地产权证等）；其次，到房地产登记机构（各区县房地产交易中心）查询房屋的权利人、产权来源、抵押和贷款情况、土地使用情况、是否有法院查封等信息。

5、根据《房地产经纪管理办法》，房地产经纪机构和房地产经纪人员存在以下情形（）的，应当回避或如实披露并征得另一方当事人同意。

• A：房地产经纪人员以“炒房”为目的
• B：与房屋出卖人提前商量好
• C：与房屋出卖人或者出租人有利害关系
• D：与房屋的承购人或者承租人有利害关系
• E：若房地产经纪人作为买主，购买业主不动产也应该如实告知

答 案：CDE